房产物业

物业管理资料汇总(国土局)

       一、职责权限
       2014年9月,物业管理事权下放后,西安浐灞生态区全面介入辖区物业监督管理工作,开展新建小区前期物业招标及物业服务等级资质办理等业务工作。
       二、工作开展
       为规范管理程序,加强管理职能,生态区初步形成了以“条块结合,属地管理”为核心的住宅小区物业管理机制,将原来单一的行业管理模式调整为属地园办管理和行业主管部门管理负责制的综合管理模式,由两级物业监管部门开展业务审批及信访投诉处理的内部工作机制,为保障生态区物业监督管理工作的有效开展奠定了良好基础。
       三、政策法规及具体工作
       (一)政策法规:
       主要依据《物业管理条例》、《陕西省物业管理条例》、《西安市物业管理条例》,对辖区内经审批备案的住宅物业公司进行管理。
       (二)关于物业收费方面:
       1、物业服务收费适用的政策文件:《物权法》、《陕西省物业管理条例》、《陕西省物业服务收费管理办法》、《西安市物价局关于贯彻落实陕西省物价局放开部分物业服务价格意见的通知》等。
       2、物业服务费交纳起始时间。《西安市物业管理条例》规定:业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定;物业使用人未按约定交纳物业服务费用的,业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的房屋,物业服务费用由建设单位交纳。物业服务合同未约定或者未经业主同意,物业服务企业自行提供的服务,不得向业主收取费用。
       3、空置房屋物业服务收费。《陕西省物业服务收费管理办法》规定第二十三条:纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售,或因建设单位原因未按时交给物业买受人的物业,物业服务费用或物业服务资金由建设单位全额交纳。业主验收房屋后从未入住,经物业服务企业登记确认后,从第一个月开始其物业服务费按收费标准的70%交纳;入住后(含房屋装修),因故不使用住房,经物业服务企业登记确认后,不使用连续期限超过六个月的房屋,从第七个月开始,其物业服务费按收费标准的70%交纳。
       4、“出售物业交付之日”属法定概念,指应当交付之日,原则上因业主原因延期交付的,期间物业服务费由业主承担;若为建设单位原因延期交付的,则由建设单位承担。
       5、物业资质等级收费问题。物业服务企业资质等级与物业服务收费等级并无直接关系。企业资质代表着企业的规模,以及承接项目的能力;物业服务收费等级与服务标准的等级直接挂钩,是物业服务企业与业主、业主委员会及建设单位签订物业服务合同中约定的。物业服务企业应当按照合同约定的服务标准提供相应的服务,同时,收取相应的费用。
       6、缴纳装修押金收取问题。根据陕西省物价局、陕西省住房和城乡建设厅印发的《陕西省物业服务收费管理办法》(陕价服发[2012]106号)文件规定,我市按省定办法执行。具体为:业主(使用人)对房屋进行装修时,应当向物业服务企业登记。物业服务企业可向业主或装饰装修企业收取装修押金。在装饰装修工程完成,第一采暖期结束后15日内应当全额退回。装修期间如有损坏走廊、墙面、电梯、对讲门等共公设施的情况,其修复所需费用由损坏责任人承担,当责任人拒绝修复时,物业服务企业可在其装修押金中据实扣除,其余部分如数退回。
       7、物业服务活动发生一般性纠纷处理流程。业主、业主委员会、物业服务企业、建设单位之间在物业管理服务活动中发生争议的,可以要求物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府调解,也可以依法提起民事诉讼或者申请仲裁。业主、业主委员会、物业服务企业对违反物业管理条例的行为,可以向物业管理行政主管部门及其他有关部门投诉举报,有关部门应当及时调查核实,并依法处理。
       8、物业管理区域应当禁止的行为:
       (1)损坏房屋承重结构、房屋外貌或者在外墙体开设、扩大门窗;
       (2)占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备,擅自移动共用设施设备;
       (3)擅自将住宅改变为经营性用房;
       (4)存放易燃、易爆、剧毒和放射性物品;
       (5)利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;
       (6)侵占绿地,毁坏花草树木;
       (7)乱倒垃圾、乱堆杂物;
       (8)乱设摊点、乱停车辆;
       (9)违反规定饲养动物;
       (10)排放有毒、有害物质,发出超过规定标准的噪声;
       (11)在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画、乱悬挂;
       (12)法律、法规以及管理规约禁止的其他行为。
       发生上述行为时,业主有权投诉、举报,物业服务企业、业主委员会应当劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当及时报告有关行政主管部门,有关部门应当依法及时处理。
       9、前期物业招标问题。物业管理招标投标应遵循公开、公平、公正和诚信的原则。住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者物业管理区域规划总建筑面积不超过3万平方米的,经所在地物业管理行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。政府提倡住宅物业以外的其他物业的建设单位通过招标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。新建商品物业按照建管分离的原则,建设单位在商品房销售(预售)之前完成,已投入使用物业的招标投标工作,应在原物业管理委托合同到期前完成。没有按规定签订物业服务合同并在行政主管部门进行合同备案的,商品房预售项目审批部门不予核发《商品房预售许可证》。

热点问题问答
       1、标题:浐灞半岛A11小区高层02户型烟道位置不合理,烟道截止阀口径过小
       内容:尊敬的领导: 我是浐灞半岛A11小区高层02户型的业主,该户型烟道排风口正对天燃气管道,且截止阀口径过小,与市面所有吸油烟机排烟管均无法对接配合.如需正常使用需先自行砸掉原截止阀,之后重新安排新截止阀.将此问题反映给开发商和物业公司,双方均已按图纸设计并施工推脱维修及赔偿责任.望领导解决!
       回复内容: 您好!您反映的浐灞半岛A11小区13号楼高层02户型烟道问题,经调查核实,施工与原设计图纸一致。你反映吸油烟机排烟管于截止阀无法对接问题,我局已要求开发商出具整改处理方案,您可直接与开发商联系,进行维修整改。
       2、标题:天朗蔚蓝东庭交房问题
       内容:本人在浐灞二路天朗.蔚蓝东庭买的房子2015.12.31开始收房,我想知道此楼盘在浐灞管委会进行工程竣工验收备案了吗?谢谢!
       回复内容: 张蕾蕾您好,经我局核实,天朗蔚蓝东庭一期项目未在浐灞生态区规划建设局办理竣工验收备案手续。按照《陕西省建设工程质量和安全管理条例》第十九条、第二十条规定:“建设工程经验收合格的,方可交付使用。”“建设单位交付的住宅工程应当提供《工程使用说明书》和《工程质量保证书》。”如建设单位交房时不具备以上条件,您可拒绝收房。
       3、标题:浐灞一号违规交房
       回复内容: 您反映浐灞一号违规交房问题,经调查核实问题属实,已责令建设单位暂停交房,经竣工验收合格后方可交付使用。依据《陕西省建设工程质量和安全管理条例》第十九条、二十条规定:“建设工程经验收合格的,方可交付使用。”“建设单位交付的住宅工程应当提供《工程使用说明书》和《工程质量保证书》。”如建设单位交房时不具备以上条件,业主可拒绝收房。
       4、标题:龙湖问题
       内容: 业主近日了解到,(1)龙湖香醍国际社区1期的土地使用权限2010年取得,为何与业主的商业合同上写的却是2003年开始计算?(2)我方业主已经取得部分证据已经显示龙湖香醍国际社区一期报建图和施工图有很大差别,导致小区内房屋建筑面积有较大出入,请规划局能否解释这事?(3)请问龙湖地产招标龙湖物业为前期物业服务方,据龙湖方人员讲,是通过公开招标进行的,而且在贵局进行了审批和备案,请问可否有此事?(4)我方了解到的证据还显示,龙湖24,25,26号楼规划根本就不符合国家法律法规以及规范要求,请问贵局为何还要审批通过,收了黑钱吗?(5)龙湖地产给24,25,26号楼业主承诺高楼路对面为低层洋房,现在盖起来的确实高层,请问贵局难道不知情还是收了黑钱装作不知道?(6)龙湖小区目前工程质量差的问题已经全面暴露,很多业主反馈,为何贵局到现在还无动于衷做公开申明,向公众说明情况和道歉,是袒护龙湖还是收了黑钱?
       回复内容:
  (1)龙湖香醍漫步项目土地于2003年签订土地出让合同,因区域道路规划调整于2010年换发了土地证而未变更土地出让起始年限。因此,土地出让年限仍以2003年起计算。
  (2)您反映的“一期报建图与施工图有差别”问题,建议您具体说明。
  (3)龙湖确定前期物业单位的方式为公开招标并在生态区房屋管理部门进行了备案。
  (4)您反映的“龙湖24、25、26号楼规划不符合规范要求”问题,建议您具体说明。
  (5)龙湖地产承诺的24、25、26号楼对面为低层洋房并不能替代规划审批,您可向工商部门反映其是否存在消费欺诈现象。
     (6)您所述的“龙湖小区工程质量差”问题,建议您具体说明并向我委质监站反映。
       5、标题:天朗蔚蓝东庭违规交房
       内容:天朗蔚蓝东庭在没有出具三书一证一表的情况下,强制要求业主收房,并且强制从2016年1月1日收取物业费等其他费用,房屋明显存在诸多问题,说好的赠送面积现在也没有了,户型也跟合同约定的有差别,请问这样的房子我们怎么收?望重视!
       回复内容: 近期陆续有市民到浐灞生态区规划建设局反映西安立信置业有限公司开发建设的“蔚蓝东庭一期”工程,未经竣工验收向业主违法交房问题。浐灞生态区规划建设局高度重视,立即安排工作人员现场调查了解。经核查,业主反映问题属实。针对该企业的违法情况,已于2015年12月31日移交执法部门依法进行查处。近期还将约谈建设单位相关负责人,配合执法部门做好违法查处工作,确保问题及时得到整改。同时我们也提醒广大市民,依据《陕西省建设工程质量和安全管理条例》第十九条、第二十条规定:“建设工程经验收合格的,方可交付使用。”“建设单位交付的住宅工程应当提供《工程使用说明书》和《工程质量保证书》。”如建设单位交房时不具备以上条件,业主可拒绝收房。
       6、关于石家街科达东御兰亭交楼和违建问题的投诉
       内容:您好,我是东御兰亭二期9号楼的业主,我于2014年底在西安石家街东御兰亭小区购买一套商品房,按照合同要求,应该是2015年12月30日交房,后来开放商说2016年1月30日开始交房。现在的问题是: 1.小区路面挖的坑坑洼洼,建筑垃圾随处可见,工人还在施工;交房无法提供竣工验收表等“两书一表”,业主认为根本没有达到交房条件,强制交房;我想问相关主管单位和部门,东御兰亭二期是否已经达到了交房条件,这样交房,是否合法合规?2.按照合同约定,9号楼是上边25层,地下一层(买房的时候房屋已经封顶),可现在是上边27层,地下一层,也说就是说开发商在楼建好以后私自加盖了2层,请问房屋安全怎么保证?西安以建设国际化大都市为目标,可是像这些名目壮胆的违规违法,为了自己的利益,骗老百姓,屡禁不止,影响西安形象,影响社会和谐发展,我期盼领导能核查一下,我们不无理取闹,只求给合理的解释和解决问题,我们相信政府。
       回复内容: 您好,东御兰汀(秦孟街城中村改造)项目未经竣工验收,涉嫌违法交房,主管部门已责令该企业停止违法行为,交由执法部门立案调查。关于违建问题,经核查,该项目9号楼规划审批25层,实际为27层,确实存在加盖事实,已责令项目单位就违反规划审批的建设行为到城管执法局接受处罚。针对加盖是否引起相关安全隐患的问题,已责令项目单位进行专业测算并提供相关资料和报告用于核查。
       7、标题:关于北二环与东二环交汇处的安城御花苑小区问题
       内容:目前该小区已经交房2年配套设施就没有,里面还是工地。项目的电是临时的,冬天老是跳闸。天然气没有,暖气没有。我们已经在2个月以前将此事反应给开发商,但未解决,我们业主有的已经将开发商告到法院,官司打赢了,开发商账户上没钱,还是拿不到首付款,现请区领导为此项目1000户业主协调解决此事,如果解决不了,你们可以向上反应,总有解决的办法。如果你们不解决,任由其发展,不要乖业主制造不安定因素。我们只有进行堵路,堵你们浐霸区政府的门了,只要不解决,我们就每天去堵。
       回复内容: 1、安诚御花园项目是未央区辛家庙村城改配套开发商品房项目,规划建设手续尚未转入浐灞生态区办理。2、如您反映问题已经人民法院生效判决,如判决在规定时间得不到执行时可申请法院强制执行。3、请业主冷静,依法维权,堵路等过激行为将不受法律保护。
       8、标题:天朗蔚蓝东庭一期违法交房
       内容:您好,咨询一下天朗蔚蓝东庭具备竣工验收备案表了么?如果不具备而强迫业主收房是否违法违规?谢谢!
       回复内容:近期陆续有市民到我委反映西安立信置业有限公司开 发建设的“蔚蓝东庭一期”工程,未经竣工验收向业主违法交房问题。我委高度重视,立即安排工作人员现场调查了解,经核查,业主反映问题属实。针对该企业的违法情况,于2016年1月15日对建设单位负责人进行了行政约谈,要求该公司立即纠正违法行为,待符合要求后再向业主交房。同时我们也提醒广大市民,依 据《陕西省建设工程质量和安全管理条例》第十九条、第二十条规定:“建设工程经验收合格的,方可交付使用。”“建设单位交付的住宅工程应当提供《工程使用 说明书》和《工程质量保证书》。”如建设单位交房时不具备以上条件,业主可拒绝收房。
       9、长乐路灞业大境违法建设至今仍存在
       内容:领导好,我于2014年11月,2015年4月多次反映投诉灞业大境15#楼平台搭建钢构房,经回复“西安灞业房地产开发公司在灞业大境小区综合楼二楼楼顶搭建钢架棚200平方米,未取得相关审批手续,属违法建设。目前,该案正在调查处理中。 感谢您对浐灞生态区建设的关心与支持!”,但现已是2016年,违章建筑仍存在,为什么一个已明确的违法建设纠错就要这么久吗?请问这是要等到什么时候能有结果呢?请还业主一个公道,谢谢。
       回复内容:您好,经调查,您投诉中反映的长乐路灞业大境违法建设是该小区15号楼加建的钢架棚项目,未取得审批手续,属违法建设,执法人员已向其下发《关于停止违法建筑行为通知书》、《限期整改通知书》。目前,该案正在依法履行相关法律程序。
       10、反映御锦城小区开发商“私自出售会所及地下车库”
       回复内容:业主所述小区内会所和地下车库所有权归属问题,其与开发商在购房合同中已有明确约定。根据该小区1B期业主与开发商签订的《商品房买卖合同》附件第十七条约定:在业主委员会成立后,业主委员会应当在三十日内与出卖人办理会所和体育、娱乐设施的移交手续。小区地下车库等建筑物均属于出卖人所有。如对此存有异议,坚持认为小区会所及地下车库属于业主共有,已建议其通过法律途径表达诉求。
       11、上东大道违规交房问题
       回复内容:经查,该项目尚未取得《房屋竣工验收备案表》。开发商在未完成竣工验收手续的情况下,向购房群众提出交房要求,不符合有关规定。刘先生反映的违规交房问题基本属实。就此问题,浐灞委规划建设部门已责令开发商停止违规交房,并将问题移送城管执法部门依法查处。另据了解,按照《陕西省建设工程质量和安全管理条例》第十九条、第二十条规定:“建设工程经验收合格的,方可交付使用”;“建设单位交付的住宅工程应当提供《工程使用说明书》和《工程质量保证书》”。同时,因该问题属合同纠纷,已建议通过法律渠道解决问题。
       12、豪顿国际物业问题
回复内容:豪顿国际小区属未央区刘北村城改项目,于2008年由未央区主导实施,开发商为西安亿恒房地产开发有限公司。因该小区部分业主认为物业公司服务不到位,拒绝缴纳物业费,导致物业公司私自撤场。浐灞委有关部门约谈开发商,要求其一是依法对物业公司的违反合同约定行为追究相关法律责任;二是协助物业公司向拒不缴纳物业费的业主追缴物业费;三是尽快启动新物业招标工作,并在新公司未到位前,由开发商代管小区物业。业主反映的垃圾问题迅速得到处理,2015年9月,新旧物业公司平稳交接。
       13、反映浐灞新天地项目有关问题
回复内容:
       一、基本情况:(一)浐灞新天地项目位于广运潭大道与欧亚大道交汇处,为西安市未央区谭家街办赵村城改项目开发楼盘,改造主体为西安市赵村城中村建设发展有限公司。该公司由重庆兴达(实业)有限公司和赵村村民委员会于2007年共同组建。(二)2011年年初,该项目取得城改工作方案批复并启动建设一期5栋安置楼,剩余5栋楼因不具备施工条件未开工。2012年开发商在手续不齐全的情况下违规对外进行销售。初步统计,约有800余名客户认购,收取房款约2亿元。(三)2013年春节后,项目投资方重庆兴达公司因内部管理及房地产市场不景气等原因,拒绝追加投资,导致项目处于停滞状态。2013年5月,浐灞委根据群众投诉反映的该项目违规销售问题,依法按程序对其销售行为进行了查处。但已购房群众因项目数月未开工,对开发商按期交房缺乏信心,自2013年6月起多次集体上访维权。
       二、处置工作:针对该问题,浐灞委高度重视,多次召开区级层面专题会议进行研究,并会同市城改办等部门,召集开发商和业主搭建沟通对话平台,积极采取相应措施推进案件处置。一是搭建业主与开发商的对话平台,公布相关责任人的座机与手机,定期不定期向业主通报项目最新进展情况,安抚购房者情绪,解答业主疑问,确保业主及时了解项目进展情况;二是督促开发商筹资退款。积极协调市城改办等部门,将城改保证金及市政配套费等资金7000余万元用于业主退款。目前,已退280余户,因开发商后续资金未能落实,导致退款工作于2015年春节前停止,仍有约500余户业主等待退款;三是大力推动项目复工建设。2014年下半年,综合考虑城改项目的特殊性及切实维护群众利益的实际,经管委会研究,原则同意赵村公司提出的将已销售的10栋住宅楼占压用地从城改项目中剥离,通过完善土地手续及引进新投资商继续开发等市场化方式推动问题解决。2015年6月完成项目用地的报批工作,但开发商未按约定办理相关手续及缴纳相应的保证金。
       三、最新进展及下一步处置:2015年10月,因开发商迟迟未能启动复工建设及退款,业主情绪普遍焦虑,多次组织集体维权。开发商又提出滚动开发及要求管委会酌情考虑退还企业前期城改过程中的部分土地拆迁费用,用于业主退款及复工建设。本着尽快推动新天地遗留问题化解及保障群众利益的角度出发,我委同意开发商提出的方案,并要求相关部门按照既定思路积极推进土地手续办理等工作。
       2016年元月,完成赵村新天地项目101亩用地的征收工作,并将相应款项支付至开发商账户,由开发商向业主退款,退款额比例约为6.28%。目前,已退267户,还有30余户业主待退,剩余业主认为退款比例过低,仍在观望中。同时,委托西格玛会计事务所对该宗用地范围内企业投入的拆迁成本进行审计,待审计后与开发商进行结算,在管委会监督下由开发商向业主退款。预计退款额度为20-30%,预计4月下旬到位。
       下一步,浐灞委将继续做好平台搭建工作,及时向业主通报项目最新进展情况。持续督促开发商筹措资金,努力实现复工,并加快现有资金审计进度,争取尽快按照双方约定的退款方案监督退款。同时,继续引导业主通过法律途径依法解决问题,力争问题妥善化解。